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引导市场预期 一线楼市需要“泄火” - 市场 -沈阳乐居网

最近一段时间,部分一线热点城市房地产市场进入“发烧模式”,房东接连“跳涨”挂牌价格,购房人连夜排队购买新盘,而房地产交易营业大厅也是人满为患,引发了社会广泛关注。‍  最近一段时间,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等一线热点城市房地产市场进入“发烧模式”,房东接连“跳涨”挂牌价格,购房人连夜排队购买新盘,而房地产交易营业大厅也是人满为患,引发了社会广泛关注。随着一线城市房地产热度蔓延,部分二线城市房地产市场也呈现出明显升温现象。据国家统计局公开发布数据,今年2月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,二手住宅价格环比上涨的城市有34个;其中,深圳新建商品住宅价格同比上涨大达56.9%,领涨全国。  一线城市几近天价的楼盘,市场突然间出现“抢购”现象,恐怕已经不能用理性来分析,投机炒作回潮引发市场恐慌,而普通改善性需求“怕涨”心理可能会是主要原因。因此,给一线城市房地产市场降温,需要从预期管理入手,抑制市场投机炒作,避免继续非理性上升。  警惕投机炒作  推动房价快涨  投机炒作回潮可能是热点城市房价快速上涨的重要原因。  一线城市房价基本面并没有发生显著变化。本轮房地产周期波动,是基于市场力量的自发调整,是住宅供求关系逆转的驱动。特大城市基础设施完备、就业优势、人口流入压力等,并不足以支撑当前房价高位快速上涨。从国际上比较,北京、上海、深圳等地绝对房价并不低。曾经一度飞涨的香港房价也出现了颓势,2016年1月香港房价跌至13个月以来的低位。在资产荒大背景下,一线城市房产配置可能会增加,但资产流动性则显著下降,综合权衡可能并不是一个理想的投资品种。在动辄每套千万元的住宅市场,真正具备购买力的家庭多拥有不止一套住宅,增配住宅投资意愿并不强烈。而从一线热点城市市场销售火爆情况看,反而显示住宅变现意愿有所增强,值得高度关注。  目前看,只有投机炒作回潮,才有可能短期内导致一线城市房地产市场进入“发烧模式”。在这个过程中,房地产开发企业高价拿地,不断创造“面粉贵过面包”的神奇,与其说是非理性拿地,不如说是“暗渡陈仓”,不仅可以加快过去高价地建设后住宅的销售,也会推动未来豪宅顺利变现;个别房地产中介帮助投资投机者加杠杆,杠杆放大到10倍,不仅增加交易佣金收入,而且还能获得额外高息收入。当前一线城市房地产市场非理性特征,不由得让人想起上世纪海南(楼盘)房地产泡沫破灭和本世纪温州(楼盘)房地产泡沫破灭的巨大危害。实际上,曾经高高在上的东京、香港房价也有过巨幅下跌的历史。  抑制投机炒作  满足合理需求  即使一线城市房价居高不下,也存在合理的刚性住宅需求和改善性需求。考虑到当前一线城市房价已经远远超出城市居民收入水平,住宅置换需求成为当前市场住宅交易的显著特征。住宅置换需求下端连接着刚性住宅需求,上端连接着改善性住宅需求。过去一年,住宅置换需求支持着一线城市住宅交易回暖。从住宅品质分析,住宅置换链条是住宅品质从低端向高端传导的过程。从住宅交易价格分析,每一次置换,住宅交易价格将出现明显上涨。  可见,在住宅置换链条下端的购房人,实际上是当前一线城市住宅天价的支柱。但位于住宅置换下端的刚性住宅需求,其家庭收入和财富增长极为有限,在去年房价已经高位上涨基础上,没有可能短期内继续支持年初以来一线城市房价快速上涨。虽然住宅交易市场杠杆配资,有可能帮助无法支付首付款的购房人完成交易,但随之而来的巨额融资本息负担,有可能导致违约行为发生。特别是随着热点城市房价热度上升,将过度透支市场购买力,且存量住宅抛售将会显著增加,不可避免引发未来住宅市场剧烈波动。  楼市预期变化往往是市场从理性到非理性变化的内在动因。政策变量往往是形成楼市预期的重要参考因素,而房地产市场对当前国家稳定经济增长的财政金融政策不适当解读,改变了市场预期,成为一线城市房地产市场“发烧”的主要推手。货币条件宽松,为供给侧改革创造相对适宜的金融环境,但绝非刺激楼市;降低人民币法定存款准备金,是对基础货币缺口的回应。年初以来密集出台的化解房地产库存措施,主要指向库存高企的非热点城市。虽然股市回落且优质资产供给不足,但绝非资金大量追捧一线城市房产的逻辑。一线城市房价高位快速上涨,既不符合国家政策导向,也缺乏经济金融面基础,更多是投资投机炒作回潮的结果。  综合来看,当前一线城市房地产发烧,很可能会是一把“虚火”。但如果不能妥善应对,有效引导社会预期,“虚火”泄火不畅,就有可能积累质变为“明火”。因此,严厉抑制一线城市房地产投机炒作,规范市场交易行为,推动存量住宅大规模上市,完善住房租赁市场,有效扭转市场非理性预期,给市场上一点“降温”措施。 相关阅读·2月份全国房价量缩价涨·房价须与城市发展水平相匹配...·2月70城房价47城环比上涨 沈阳环比下...·住建部大数据透露今年房价走向...评论 收藏 分享 活动市场政策土地业界抢工长二手楼市 更多> 可以别墅,何必平层? 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